Можно ли вернуть квартиру, отобранную «черными» риэлторами?

К большому сожалению, сегодня немало случаев, когда гражданин заключает договор купли-продажи недвижимости (квартира, дом или дом с участком и пр.), в результате не получая денег в оплату проданного имущества.

К нам обратилась пострадавшая от действий «черных» риэлторов женщина. Двумя месяцами ранее она приняла решение продать доставшуюся ей по наследству квартиру в городе Москве. Квартира стоила дорого, а клиенту нужно было и жилье приобрести и оплатить учебу дочери в ВУЗе.

Пострадавшая разместила объявление с предложением о продаже на сайте avito.ru, на которое откликнулся гражданин РФ из глубинки. Оформлением документов занимались риэлторы покупателя.

Расчеты решено было произвести посредством аренды банковской ячейки (сейфа).

В день сделки продавец подписала договор купли-продажи непосредственно в отделении банка, в арендованную ячейку были заложены денежные средства в присутствии продавца, заранее в ее присутствии пересчитанные.

Продавцом был также подписан акт приема-передачи квартиры и была собственноручно составлена расписка в получении денежных средств.

Стоит отметить, что в договоре купли-продажи цена сделки была занижена в четыре раза, расписку наша клиентка, как и подписанный экземпляр акта, отдала сразу, а текст договора аренды ячейки не проверяла, доверяясь профессионализму риэлтора покупателя.

После регистрации сделки и получения своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра наша клиентка обратилась в банк со своим экземпляром договора купли-продажи квартиры, однако в ячейку для выемки денежных средств допущена не была. Как выяснилось, договор аренды ячейки содержал ошибку (пострадавшая в тексте договора была названа покупателем, а покупатель – продавцом). При обращении к покупателю клиентка получила отказ в посещении банка совместно в целях устранения недоразумения и выемки денежных средств, а также «совет на будущее» тщательно проверять документы.

Ей стало ясно, что действия покупателя и риэлторов были направлены заранее на безвозмездное приобретение права собственности на принадлежавшую ей квартиру.

Лишившись, таким образом, и квартиры и денег, пострадавшая от рук риэлторов  обратилась к нам. Ей было предложено оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке. С учетом всех обстоятельств дела нами была выбрана единственно эффективная в данном случае, однако рискованная правовая позиция: расторжение договора купли-продажи в связи с неоплатой и возврат квартиры клиенту.

Наша правовая позиция была основана на положениях статьей 450, 451, 1002, 1003 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих возможность расторжения договора судом в случае существенного нарушения договора одной из сторон, когда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,  а также неосновательное обогащение покупателя, приобретшего право собственности на квартиру безвозмездно.

В первой инстанции судья посчитала, что исковые требования удовлетворению не подлежат. При вынесении решения руководствовалась отсутствием договоренности сторон о расчетах через банковскую ячейку, наличием подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры, собственноручно составленной расписки продавца в получении денежных средств, а также указанием на то, что частью 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации за продавцом закрепляется право требовать оплаты переданной по договору купли-продажи недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не ее возврата с расторжением договора.

Суд первой инстанции также отказал в истребовании и приобщении дополнительных доказательств, свидетельствовавших о неполучении денежных средств пострадавшей и безденежности расписки.

К апелляционной жалобе доказательства вышеназванных фактов были приложены: письменные подтверждения отказа в допуске к ячейке пострадавшей клиентки, а также в допуске к ячейке представителя покупателя сразу после окончания срока доступа к ячейке продавца.

Коллегия из трех судей откладывала дело слушанием для дополнительного ознакомления с материалами дела, и, в итоге, вынесла положительное решение о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры нашей клиентке.

Отменяя нижестоящий судебный акт апелляционная коллегия сослалась на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указала, что  не получение оплаты продавцом квартиры посредством банковской ячейки (по причине отказа покупателя от совместного посещения отделения банка и выемки денежных средств представителем покупателя) являлось существенным нарушением условий договора купли-продажи, при котором продавец в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (получение денежных средств в оплату квартиры)

Ниже прилагаем решении апелляционной интанции.